Кто защитит бедного дачника от соседей?

Ситуацию, с которой столкнулась моя семья, не назовешь добрососедской.  Испытав затруднения в разрешении  одной из  множества конфликтных  ситуаций  всего одного месяца лета, пришлось обращаться за помощью к Интернет сообществу  http://boltai.com/g/remont/topics/43213594124/Kak-zaschitit-sebya-ot-zapaha--sosedskogo-tualeta-na-dache/. 

         Мой случай оказался не уникальным. Для тех, кому интересны правовые основы регулирования отношений между соседями  в тех ситуациях, с которыми пришлось столкнуться нам, эта статья. 

          Да, порой отношения между владельцами расположенных рядом объектов, будь то земельные участки, квартиры, нежилые помещения или дачи, сложно назвать добрососедскими. Зачастую в основе таких конфликтов лежат имущественные отношения. Институт соседского права не сформирован, однако вопросы гражданско-правового регулирования отношений между соседями все чаще становятся объектом внимания в юридической прессе, а растущее количество рассматриваемых судами споров между соседями свидетельствует о необходимости совершенствования нормативно-правовой основы соседских взаимоотношений. Рассмотрим содержание соседских прав и их защиту в свете  изменений в ГК РФ…

Отдельные правовые нормы, регулирующие соседские отношения, содержатся и в российском законодательстве. Наибольший интерес, безусловно, в этом плане представляют нормы жилищного права. Так, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ закрепляет общее правило, согласно которому пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (п.3 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), а систематическое нарушение прав и интересов соседей собственником жилого помещения может повлечь за собой принудительное лишение его права собственности путем продажи жилого помещения с публичных торгов (ст. 293 ГК РФ) (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

В отсутствие сформированного частноправового института соседского права суды при разрешении споров между соседями, как правило, прибегают к нормам административного законодательства. Так, при возникновении спора в связи с застройкой соседского участка суды применяют нормы о противопожарных разрывах (кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 05.07.2010 по делу № 33-1980/2010, при вынесении которого суд руководствовался Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), инсоляции (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.06.2012 по делу № 33-624/2012, в котором суд применил Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), различного рода строительные, санитарные, экологические и тому подобные правила и нормы. Так, например, в апелляционном определении от 28.05.2012 № 33-4704 Самарский областной суд сделал вывод о правомерности удовлетворения иска лица к соседу о сносе дворовой постройки как возведенной с нарушением требований СанПиН 2.1.4.1175-02 «Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников» и СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 (утв. Приказом Минрегиона России от 28.12.2010 № 820).

На защиту прав и интересов соседей направлены и принятые на сегодняшний день в абсолютном большинстве субъектов РФ нормативные акты об обеспечении покоя граждан и тишины в ночное время. Что интересно, применительно к нарушению тишины ВС РФ пришел к выводу о том, что законодатель вправе связать наступление ответственности не с уровнем звучания звуковоспроизводящих устройств (то есть с нарушением установленных санитарно-гигиенических нормативов по уровню шума), а собственно с нарушением тишины и покоя граждан, поскольку именно нарушение тишины и покоя приводит к нарушению права граждан на отдых. Причём любой гражданин, находясь в своем жилище, вправе пользоваться тишиной и покоем как в ночное, так и в дневное время, причем перечень действий, нарушающих тишину и покой граждан, не может являться исчерпывающим (Определение ВС РФ от 21.03.2012 № 88-АПГ12-1). 

В обновлённом Кодексе вводится новый принцип, который коснётся всех владельцев домов и дач. Земельный участок и все постройки на нём станут единым объектом собственности.

Вводится и новое понятие так называемых соседских прав и обязанностей. Например перекрывать своим строением путь соседу и закрывать солнце будет строго запрещено.

Главный принцип, лежащий в основе регулирования соседских отношений, заключается в ограничении прав собственника имущества таким образом, чтобы осуществление собственником его правомочий не нарушало прав и законных интересов соседей.  В ст. 293, 294 ГК РФ в  новой редакции Кодекса  сформулированы основные положения о соседских правах, которые должны составить самостоятельный институт гражданского права.

Статья 293. Ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей (соседские права)

1. Собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав).

Соседними земельными участками в целях установления ограничений права собственности признаются земельные участки, как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом, если последствия использования (эксплуатации) одного из участков оказывают влияние на использование другого участка.

2. Собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияние на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.

В случае, когда исходящее с соседнего земельного участка воздействие выходит за указанные пределы, собственник (владелец) земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком (статья 230).

Статья. 294  Права  и обязанности  собственника земельного участка по отношению к владельцам соседних земельных участков.

1. Собственник земельного участка обязан, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

- не возводить здания или сооружения, в отношении которых очевидно, что их существование или использование будет иметь следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

- принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе обязан снести здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

- не возводить на своем земельном участке здания и сооружения и не осуществлять посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений;

- не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;

- не сооружать колодцы таким образом, чтобы это препятствовало поступлению воды в колодец на соседнем участке;

- не возводить канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка;

Собственнику земельного участка предписывается принимать меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе обязан:

‒ снести здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

‒ устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок;

‒ допускать на земельный участок владельца соседнего участка для земляных и иных работ в целях доступа к зданию или сооружению, расположенному на соседнем земельном участке, при необходимости его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом;

‒ свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, а также не подсыпать землю на свой земельный участок, если это нарушает естественные стоки с соседнего земельного участка или препятствует им;

‒ воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей.

2. Собственник земельного участка имеет право, если соглашением с собственником (владельцем) соседнего земельного участка не предусмотрено иное:

- собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке;

- срезать и оставлять себе препятствующие использованию земельного участка корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка;

- требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит за разумные пределы;

- требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между земельными участками или в установлении иной разделительной линии между земельными участками (межевых знаков на общих границах), а также в разумных расходах по эксплуатации таких объектов.

Статья 295. Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах

Права собственника земельного участка могут быть ограничены в публичных интересах в целях, предусмотренных пунктом 3 статьи 1 настоящего Кодекса.

Основания ограничений прав собственника в публичных интересах определяются настоящим Кодексом (статья 2951, 2952) и иными законами.

 Статья 2951. Реквизиция земельного участка. Временное занятие земельного участка

1. При реквизиции земельного участка применяются правила статьи 268 настоящего Кодекса с особенностями, предусмотренными настоящей статьей.

2. В случае невозможности возврата земельного участка его собственнику при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, собственнику по его заявлению предоставляется в собственность другой земельный участок. Разница в стоимости реквизированного и предоставленного земельного участка подлежит учету при расчетах с собственником земельного участка.

3. При наличии обстоятельств, являющихся основаниями для реквизиции земельного участка, он может быть временно занят по решению уполномоченного государственного органа с возмещением собственнику убытков, причиненных таким временным занятием. При прекращении обстоятельств, послуживших основанием временного занятия, земельный участок подлежит незамедлительному возврату собственнику.

Собственник вправе требовать осуществления реквизиции временно занятого земельного участка (статья 268).

Статья 2952. Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника

1. В публичных интересах могут быть ограничены принадлежащие собственнику правомочия владения и (или) пользования земельным участком с сохранением за ним возможности распоряжения. Такое ограничение устанавливается в случае, когда публичные интересы не могут быть реализованы установлением вещного или обязательственного права в отношении земельного участка, и должно осуществляться способом, наименее обременительным для собственника земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на содержание ограничений права собственности на такой участок, установленных в публичных интересах.

2. Ограничения права собственности на земельный участок, предполагающие доступ на земельный участок других лиц без разрешения собственника, могут устанавливаться для обеспечения:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных;

7) проведения научно-исследовательских или проектно-изыскательских работ.

3. В зависимости от цели и характера ограничений права собственности они устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

4. Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия земельного участка устанавливаются нормативными актами уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления.

5. Государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные устанавливать ограничения права собственности на земельный участок в соответствии с настоящей статьей, а также размер и порядок выплаты компенсации, предусмотренной пунктом 6 настоящей статьи, определяются законом и иными правовыми актами. Споры о размере компенсации рассматриваются судом.

6. Если установленные ограничения являются излишне обременительными для собственника земельного участка, он вправе требовать выплаты ему справедливой компенсации.

В случае, когда установление ограничений приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать его выкупа по цене, определяемой в соответствии со статьей 296 настоящего Кодекса, или предоставления равноценного земельного участка, а также возмещения причиненных убытков.

Как и дореволюционное законодательство, новый  ГК РФ предоставляет соседям право своим соглашением изменить содержание соседских прав.

Защита соседских прав согласно ГК должна осуществляться посредством предъявления негаторного иска (п. 2 ст. 293, ст. 230 в новой редакции), который в науке рассматривается как возникающий из соседских отношений и сервитутов (в противоположность виндикационному иску, происходящему из защиты самого права на вещь)

По смыслу Нового Кодекса  собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая. Как видно из содержания нормы, при определении допустимых пределов исходящего с соседнего участка воздействия предлагается руководствоваться как нормативами допустимого воздействия (строительными, санитарными, противопожарными и др. правилами и нормами), так и принципами разумности, а также обычаями (как в примере с соблюдением тишины и покоя граждан в ночное время).

Более того, по новому Кодексу частную собственность россиян защитят  не только от зловредных соседей, но и от  чёрных риелторов, недобросовестных нотариусов. Например, нотариусов обяжут не просто заверять договоры, но и участвовать в регистрации права на недвижимость, консультировать участников сделки, а также отвечать за проблемы, которые могут возникнуть.

Такие важные изменения принес в нашу жизнь пакет изменений в гражданский кодекс.